Une restructuration lourde en milieu occupé pour améliorer les conditions de travail et d'accueil du public.

Interview d’Emmanuelle Lenfant, architecte chef du secteur sud au Département Construction et Travaux du Service des Affaires Immobilières de la Préfecture de Police de Paris.

Pouvez-vous nous rappeler ce que représente le patrimoine immobilier de la Préfecture de Police de Paris ?
Emmanuelle Lenfant : Il représente environ 500 sites à Paris et en petite couronne, commissariats centraux d’arrondissement, hôtels de police, antennes pour la délivrance des titres, caserne des pompiers, sites logistiques ou de police scientifique. Il s’agit d’un patrimoine très diversifié, avec des locaux opérationnels, des bureaux, des entrepôts, des garages, et des logements pour les sapeurs-pompiers. Le Service des Affaires Immobilières, auquel sont rattachées 750 personnes, est organisé notamment en deux départements. Le DEB - Département de l’Exploitation des Bâtiments - assure les services de maintenance. Le DCT - Département Construction et Travaux - d'une équipe d’une cinquantaine de personnes, a en charge toutes les missions de construction, rénovation, aménagement.

Dans quel contexte avez-vous lancé le projet de restructuration de l’Hôtel de Police du 13ème arrondissement ?
EL : Il s’agit d’un immeuble indépendant de 8 200 m² construit dans les années 70, propriété de l’Etat. Cet immeuble ne répond plus aux diverses normes en vigueur et n’est plus adapté en termes fonctionnels pour les 800 personnes qui y travaillent. On note la présence généralisée d’amiante non friable et des principes d’isolation de façade obsolètes. La sécurité incendie est à améliorer, et les fluides sont à revoir intégralement. Les nouvelles règlementations sur l’accès des Personnes à Mobilité Réduite doivent également être mises en œuvre. Afin de permettre aux policiers de remplir dans de bonnes conditions leurs missions de service public, des travaux d’envergure s’imposent.

Quelles sont les difficultés et contraintes de ce projet ?
EL : C’est un projet très complexe, tout d’abord par la nature des travaux. Cette restructuration lourde devra être réalisée en site occupé. En effet, l’Hôtel de Police ne peut être relocalisé dans un autre arrondissement. Pour des questions à la fois de coûts et de contraintes de fonctionnement, il n’est pas envisageable non plus de louer des locaux dans le périmètre pendant l’opération.

Par ailleurs, l’Hôtel de Police génère des flux importants, des fonctionnaires de police externes, mais surtout, du public, pour les services de passeport ou de cartes d’identité. Il accueille des plaignants et des victimes, et prend en charge des prévenus. Se pose également une question cruciale de stationnement des véhicules. Ceux-ci, voitures de police sérigraphiées, camionnettes, voitures banalisées, doivent être garées à proximité. La logistique générale de l’opération devra donc être complètement maîtrisée.

De plus, les prescriptions techniques sont très nombreuses. Outre la réglementation de la construction, nous devons prendre en compte les référentiels établis par le Ministère de l’Intérieur pour l’aménagement des locaux d’armurerie ou des zones de garde à vue. En ce qui concerne ce point, par exemple, des matériaux spécifiques sont utilisés et toutes les interventions de maintenance doivent être possibles sans pénétrer dans les cellules.

Enfin, nous souhaitons intégrer à l’opération des cibles en matière de développement durable, avec une approche très pragmatique. Ces cibles portent sur deux axes principaux, l’amélioration des conditions de travail pour les fonctionnaires de Police et la maîtrise de l’énergie. L’isolation, le choix du système de ventilation, le traitement de l’impact du rayonnement solaire, devraient nous permettre de diminuer la consommation énergétique, et donc les coûts de fonctionnement.

Au-delà des impératifs règlementaires, quels sont les objectifs poursuivis par le projet ?
EL : L’Hôtel de Police du 13ème arrondissement est un beau bâtiment, constituant un îlot urbain indépendant, avec une forte personnalité architecturale. Nous souhaitons en faire un immeuble emblématique, conforme à un service public performant. La qualité du service rendu au public passe aussi par la qualité de l’environnement pour les fonctionnaires de Police. Nous devons améliorer les conditions de travail pour améliorer les conditions d’accueil, donner de bons moyens aux policiers comme au public.
Si nous apportons la plus grande vigilance à l’aspect financier, la qualité est notre objectif principal dans la réalisation des travaux, les principes d’aménagement comme le choix des matériaux. C’est aussi un gage de pérennité.

Pourquoi avez-vous retenu Mobilitis pour vous accompagner dans ce projet ?
EL : Dans sa réponse à notre appel d’offres, Mobilitis a obtenu les meilleures notes sur les principaux critères de sélection, le prix, les délais et la note méthodologique. Celle-ci présentait une description des phasages très détaillée. Nous avons été également convaincus par l’équipe présentée et les références. Depuis le début de notre collaboration, les intervenants de Mobilitis font preuve d’une très bonne compréhension de la contrainte, et d’une grande adaptabilité avec une capacité à intégrer des modifications en cours de mission.

Quelles sont les prochaines échéances du projet ?
EL : La mission confiée à Mobilitis, d’une durée de dix semaines environ, comporte trois phases, le diagnostic de l’existant et l’organisation fonctionnelle des services, l’élaboration du programme général avec le phasage des travaux et les scénarios pour le relogement provisoire et enfin le programme technique détaillé. Cette dernière phase sera achevée à la fin de l’été. Nous lancerons ensuite toutes les procédures administratives, dossier de financement, appels d’offres pour le concours de maîtrise d’œuvre, permis de construire. Le démarrage des travaux pourrait être planifié courant 2012.
Pendant la durée du chantier, nous avons prévu d’installer des bungalows sur le parvis de l’Hôtel de Police pour les services accueillant le public, afin de garantir la sécurité des visiteurs. Avec les espaces libérés dans le bâtiment, nous pourrons créer des zones tampons où s’installeront provisoirement les autres services. L’opération devrait durer environ deux ans.

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Apporter la meilleure réponse fonctionnelle et sécuriser son investissement lors d’une construction neuve ou d’une réhabilitation.

Interview de Jean-Philippe Sieurin, directeur de projet Mobilitis

Comment définir le programme technique détaillé d’un ouvrage ?
JPS : Le programme technique détaillé doit répondre à toutes les questions relatives à la construction/réhabilitation d’un ouvrage. Pour qui ? Avec qui ? Où ? Quand ? Combien ? Pourquoi faire ? Il s’agit de regarder tout le champ des possibles et aussi tous les problèmes possibles, pour pérenniser et sécuriser l’investissement. La définition de l’ouvrage s’attache avant tout à l’usage du futur bâtiment, pour bâtir un espace au service des gens appelés à l’occuper.
Le programme décrit de façon exhaustive le processus de production, les groupes d’acteurs, le contexte réglementaire, l’organisation sociale. Il n’est cependant pas un simple exercice analytique. On y formule des recommandations qui vont poser des choix primordiaux en termes d’engagement financier, d’usage, de fonctionnement, de durabilité de l’ouvrage. Le programme technique détaillé est la construction du projet de maîtrise d’ouvrage, son document de référence.

Quelles sont les étapes du programme ?
JPS : On commence par définir les souhaits du maître d’ouvrage et les contraintes, par exemple l’accueil du public pour les archives du Conseil Général du Loiret, ou l’Hôtel de Police de Paris 13ème. Informations fonctionnelles, réglementaires, financières, physiques, environnement économique et urbain du lieu, le champ de l’étude est très exhaustif, et il faut mesurer tous les impacts, en termes sociaux, financiers, techniques, organisationnels. S’il s’agit d’une construction, on s’intéresse au terrain, sa géologie, les pollutions éventuelles. S’il s’agit d’une réhabilitation, on procède à un diagnostic structure, à des études capacitaires et l’on mesure la compatibilité entre la valeur d’usage et la valeur patrimoniale. Pour les collectivités interviennent également des sujets de stratégie territoriale.
L’étude des besoins fonctionnels n’est pas une compilation, mais une analyse critique. Les utilisateurs savent très bien décrire leurs modes de travail et leurs tâches. En revanche, ils ne se projettent pas dans un autre environnement spatial. Le programmiste doit identifier ce qui existe et proposer des modes d’organisation alternatifs. Il détermine des critères objectifs pour créer des typologies, déduire des modèles, en se basant sur des outils statistiques, diagrammes fonctionnels, schémas d’activité, camemberts par type de tâche, ou de locaux.
La synthèse de l’ensemble de ces études, y compris l’enveloppe budgétaire et le planning prévisionnels, constituent le pré-programme, qui a pour but de bien circonscrire le projet et sa faisabilité.

Ensuite, on procède aux études de faisabilité. A partir de l’ensemble des données recueillies en amont, on établit différents scénarios, en général en fonction d’un seuil budgétaire. L’élaboration des scénarios peut permettre de détecter des lacunes ou des problèmes au niveau de l’analyse des besoins, ou de soulever d’autres questions. Cette étape valide ainsi la précédente, et apporte une sécurité supplémentaire.

Enfin, on réalise le programme technique détaillé sur la base du scénario validé. Celui-ci reprend la plupart du temps l’un des scénarios étudiés, enrichi d’éléments issus des autres scénarios. Le programme technique détaillé comporte notamment des fiches décrivant avec précision chaque type d’espace, sa localisation, ses caractéristiques… C’est le travail minutieux de qualification et de quantification des espaces d’où on déduit l’enveloppe de surface correspondant au besoin théorique. On donne la contrainte, mais en revanche pas la solution. La réponse architecturale sera fournie par les concepteurs. Le programme ne doit pas figer la créativité de l’architecte. Il constitue le cahier des charges qui guide sa réflexion et fixe le niveau de prestations minimales à atteindre.

En quoi la programmation technique détaillée permet-elle de sécuriser l’investissement ?
JPS : Les choix opérés à l’issue des phases de programmation et de conception déterminent 90% du coût global du bien, alors que seulement 10% des dépenses sont engagées. Les validations successives garantissent la qualité du processus et évitent retours en arrière et pertes de temps. Le budget constitue le fil rouge de la démarche programmatique, de la phase préliminaire à la finalisation du programme technique détaillé. L’objectif est de parvenir à un scénario équilibré entre programme et poids économique, en recalant le programme selon le budget alloué. La réflexion budgétaire ne se limite pas au coût de l’opération. On travaille dans une logique de coût global, qui prend en compte la dimension temporelle et le cycle de vie de l’immeuble, avec l’exploitation et la maintenance.

Au final, le programme technique détaillé constitue un élément contractuel jusqu’à la livraison de l’ouvrage pour tous les acteurs du projet, une bible de référence, ce qui va permettre de limiter tout risque de dérive, incompréhension ou discussion.
C’est l’esprit de la loi du 12 juillet 1985, dite loi MOP, qui décrit la Maîtrise d’ouvrage Publique et ses rapports avec la maîtrise d’œuvre privée. Cette loi contraint les acteurs du secteur public à séparer la définition des besoins de la construction. L’un des objectifs de cette disposition est d’éviter tout conflit d’intérêt. Le programme est une prestation de conseil, rémunérée indépendamment des caractéristiques du bâtiment, du montage financier, ou de la durée du chantier.
Lors de l’appel d’offres pour la sélection des concepteurs, le programmiste a aussi compétence pour vérifier l’adéquation programme/projet et le respect de l’enveloppe budgétaire. Cela limite les hésitations et évite de se laisser séduire par une image architecturale aux dépens de la réponse fonctionnelle. Le programme va servir aussi pour le choix du montage d’opération le plus approprié. Le programme du centre de formation CEIDRE d’EDF a ainsi conclu au choix d’une conception construction en raison des objectifs économiques.

Enfin, le programme représente une réponse cohérente avec la systématisation des procédures d’achat et les logiques de contractualisation, notamment dans les grandes entreprises. Quand le même type de bâtiment doit être reproduit dans plusieurs régions ou pays, cela augmente la rapidité de lancement des appels d’offres, et donc la vitesse de réalisation du projet.

Pourquoi la programmation technique détaillée est-elle le préalable à une démarche de développement durable ?
JPS : Tout d’abord, la phase d’écoute des besoins répond à une logique de « performance sociale », dans un dialogue avec les utilisateurs qui doit aboutir à un cadre de travail approprié. En parallèle, on définit les cibles environnementales avec les niveaux de performance souhaités dès le pré-programme comme nous l’avons fait pour le bâtiment des archives d’EDF à Bures. Ces cibles ont un impact fonctionnel, technique, financier, participant à la « performance économique ». Les éléments de « protection de l’environnement » par la préservation des ressources, la performance énergétique, l’intégration au paysage…, sont aussi systématiquement pris en compte et arbitrés à chaque étape, dans les études de faisabilité et l’élaboration des scénarios, puis dans la finalisation du programme technique détaillé.

Combien de temps prend la réalisation d’un programme technique détaillé ?
JPS : La démarche programmatique s’articule autour de phases de recueil de données, d’analyse, de synthèse, et de propositions. Il faut bien définir les acteurs, maîtrise d’ouvrage et partenaires, le mode d’association des utilisateurs, le système de validation, et désigner un chef de projet qui sera le référent du programmiste. Les questions soulevées, le nombre d’intervenants, leur disponibilité, la complexité du processus de validation, sont les principaux facteurs impactant le temps passé. De trois ou six mois, il sera toujours au final négligeable par rapport à la durée de vie du bâtiment et aux enjeux. L’erreur serait donc de limiter le champ d’exploration et de se passer d’études qui peuvent sembler secondaires au premier abord et se révèleront déterminantes. Il faut savoir prendre du temps pour en gagner après.

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