Par Thierry Pozzo, Directeur Général Adjoint de Mobilitis

La crise dans le monde d’aujourd’hui
Unique par son ampleur planétaire et sa globalité, la crise actuelle est la plus violente depuis 1929. Mais elle n’est pas soudaine (car observée depuis plus de 18 mois) et se produit dans un contexte d’accélération des cycles et des crises. C’est cependant la première crise de l’économie mondialisée, où les dirigeants des principales économies tentent d’adopter des mesures communes.

D’aucuns constatent que « l’efficience des marchés » est un leurre : soit par défaut d’informations suffisamment fiables de l’économie réelle sur son propre état, soit par dogme car les marchés ne peuvent conduire l’économie réelle.
Dans le premier cas, il faut moraliser voire réguler notre économie où tout va toujours plus vite et où la tentation du toujours plus peut l’emporter ; il s’agit alors de mieux organiser l’économie avec des gardes fous et une déontologie mieux partagés. Dans le second cas, il s’agit de rééquilibrer l’économie réelle et les marchés par de nouveaux investissements, notamment dans l’industrie et les technologies.
L’un et l’autre ne s’opposent pas. Ce qui diffère, c’est la nature et l’ampleur des mesures à mettre en œuvre. Certains prôneront les déficits pour accroître la demande, d’autres défendront la stabilité monétaire. Quel est le bon équilibre ?

Dans un monde globalisé et instable, nous connaissons aux moins deux facteurs déterminants pour l’avenir, la fin annoncée du pétrole, les enjeux autour de l’exploitation et du partage des matières premières, qui conduiront à de nouveaux modes d’échange, de production et de consommation, avec un impact sur nos modes de vie. Dans ce contexte, le développement durable ainsi que le développement des nouvelles technologies peuvent devenir des facteurs de compétitivité majeurs.

L’immobilier en crise et dans la crise
Le marché de bureau connaît une baisse sensible du niveau des transactions, une chute d’environ 25% au 4ème trimestre 2008 par rapport au 4e trimestre 2007, une baisse des valeurs des actifs de l’ordre de 10 % à 15 % en 2008, et les prévisions font état d’une tendance équivalente en 2009. Les loyers devraient baisser à leur tour cette année d’environ 10% à 20 %. La production de bureaux devrait fortement ralentir. Prudence et attentisme sont d’ores et déjà les mots qui caractérisent le comportement des acteurs sur le marché et qui sont appelés à perdurer tout au long des mois à venir. Les perspectives pour l’immobilier résidentiel ne sont guère plus optimistes.

En France, l’immobilier ne constitue qu’un élément second de l’économie globale, ce qui n’est le cas ni en Grande Bretagne ni en Espagne. Le modèle anglo-saxon a permis bien des avancées, telles que la standardisation de certains produits, la gestion dynamique des actifs, le développement du conseil… Aujourd’hui, la crise profonde du modèle anglo-saxon hyper financiarisé suscite des débats outre Manche qui devraient nous éveiller.

Ne nous contentons pas de constater que l’immobilier souffre de la crise, la baisse des valeurs et des loyers n’étant qu’une conséquence de la baisse de la demande. Demandons-nous comment l’immobilier peut-il être autre chose qu’un support de spéculation. Interrogeons-nous sur les structures et outils mis en place, les TRI déconnectés du réel et les rendements sous estimés. Une économie où la croissance repose sur la croissance financière et immobilière n’est pas une économie solide. Au retour de l’économie réelle, imaginons celui de l’immobilier réel. Même si nous sommes a priori plus abrités dans la tempête que certains de nos voisins, profitons de la crise pour nous demander si la financiarisation, réduite à une exigence de rentabilité élevée à court terme, ne constitue pas un danger par omission des fondamentaux, et d’abord celui du cycle de vie de l’immeuble.

Les perspectives à moyen et long terme
Nul ne connaît la durée de la crise. On s’accordera sur une durée d’au moins deux années, jusqu’à la fin 2010, avant de pouvoir constater une reprise de l’activité et de l’investissement.
La hausse des loyers, produit du rapport de l’offre et de la demande et effet du mode de calcul de l’indice d’indexation, a atteint un niveau qui ne repose sur rien. Or, le loyer n’est pas un objectif, c’est un résultat. Celui de la rémunération du risque qui est d’abord un investissement visant la satisfaction d’un besoin.
Il ne s’agit pas de chercher à (re)faire de l’immobilier une valeur refuge. Si la vision long terme porte en elle ce principe, il s’agit d’abord de considérer la valeur d’usage, celle de l’adéquation de l’immeuble avec le niveau de prestation demandé.

C’est dire que la rationalisation des charges constitue un enjeu majeur pour l’économie immobilière : plus que le loyer, c’est la variable à maîtriser, à partir des exigences environnementales et des besoins des occupants. Dès lors, la valeur de l’immeuble, outre la qualité du site, ce sera le niveau des prestations techniques, le respect de l’environnement, l’adaptabilité et les services.

Le développement durable et les formidables besoins de rénovation qui en découlent, la mobilité des salariés et les nouveaux modes de production, sont des points d’appuis extraordinaires pour l’immobilier. Le besoin de qualité de vie, essentiel même en période morose, est une source de développement et de revenus immobiliers. Tout projet neuf devra nécessairement, pour rester compétitif et pérenne, offrir un très haut niveau technologique en termes de service à l’occupant et de performance de gestion de l’immeuble. Le respect de l’environnement et la maîtrise des ressources naturelles sera un composant de la valeur d’usage de l’immeuble.

Le temps de la crise devra donc être le temps du diagnostic, de l’évaluation des risques d’obsolescence. Il sera aussi le temps de la prospective et la mise au point de nouveaux concepts. Tout projet d’envergure devra répondre à quatre objectifs essentiels :

• la maîtrise des charges,
• l’adaptabilité de l’immeuble,
• les équipements technologiques,
• le bien-être de ses occupants.

Ces objectifs dans le développement de futurs projets immobiliers sont à la fois partagés par les promoteurs/investisseurs et par les utilisateurs. Et c’est là sans doute un facteur nouveau. Les entreprises, quels que soient leur secteur d’activité et leur taille, ont engagé ou vont engager des réflexions autour de la maîtrise des ressources et de l’adaptabilité de leur organisation, dont l’immobilier constitue un axe essentiel. Qu’elles soient propriétaires et/ou locataires, ces principes vont contribuer à définir leur stratégie, et les aider à se projeter dans l’avenir, en termes de besoins et de structuration de leur ressource immobilière. Mais il leur faudra aussi intégrer dans leurs perspectives la rareté et donc des loyers élevés dans les quatre ans à venir pour des immeubles de grande qualité technique et environnementale.

En effet, comme dans tout cycle baissier, la production immobilière se tarit, et il faudra attendre la reprise d’un cycle de hausse pour entrer dans une phase de lancement de nouvelles opérations. Avec une sortie de crise attendue à l’horizon fin 2010, et en raison du temps de production de nouveaux projets (4 à 5 ans), les premières années d’après crise seront marquées par une pénurie de l’offre immobilière de qualité. Si la période actuelle apparaît propice à l’élaboration de projets novateurs pour envisager une sortie de crise en 2012/2014 du côté des investisseurs, les utilisateurs devront eux à la fois être moteurs dans cette démarche, et anticiper cette évolution du marché.

Les baux commerciaux contiennent une clause d’indexation. Selon une pratique conventionnelle, la plupart des loyers est indexée sur l’indice INSEE du Coût de la Construction. Depuis 2000, la progression annuelle de cet indice atteint un total cumulé de près de 46 %. Les loyers, du fait de la croissance de l’ICC, peuvent ainsi se retrouver en complet décalage avec les valeurs de marché pratiquées aujourd’hui.

Selon les dispositions du Code du Commerce (article L 145.39 ), si par le jeu de l’indice, le loyer évolue de plus de 25 % au cours d’un bail assorti d’une clause d’échelle mobile, il est possible pour les cocontractants de demander la révision du loyer afin de le faire correspondre à la valeur locative de marché.

L’Indicateur Δ, conçu et développé par Mobilitis, permet de déterminer :

• l’écart entre le loyer initial (inscrit au bail à sa date de signature) et le loyer indexé selon la progression de l’ICC et de mesurer quant cet écart atteint et dépasse 25 %,
• l’écart entre le loyer indexé acquitté moyen, selon l’année de signature du bail et la progression de l’ICC, et les valeurs moyennes actuelles des transactions dans le secteur où se situe leur immeuble.

1. Si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile et si le loyer a augmenté de plus de 25% au cours du bail par l’indexation sur l’ICC, les dispositions de l’article L 145-39 du Code de Commerce s’appliquent. Le locataire peut donc engager une demande de révision immédiate auprès du propriétaire. Cette demande de révision est un processus amiable, qui en cas de désaccord peut être relayé par une demande de fixation judiciaire.

2. Si les dispositions de l’article L 145-39 du Code de Commerce ne s’appliquent pas, mais que le loyer est en fort décalage avec les valeurs pratiquées dans la zone et que le bail est proche d’une échéance triennale, vous disposez d’une référence au travers de l’indicateur pour renégocier votre bail avec votre propriétaire ou rechercher des solutions immobilières alternatives.

3. Si le loyer est conforme aux valeurs de marché et le bail proche d’une échéance triennale, vous pouvez vous interroger sur la pertinence de vos implantations actuelles.

Aujourd’hui, l’Indicateur Δ est disponible pour les secteurs suivants en Ile-de-France :

• Paris Centre Ouest (Quartier Central des Affaires inclus) : 1^er - 2^ème - 8^ème - 9^ème - 16^ème - 17^ème ards
• Paris Sud : 5^ème - 6^ème - 7^ème - 12^ème - 13^ème - 14^ème - 15^ème ards
• Paris Nord Est : 3^ème - 4^ème - 10^ème - 11^ème - 18^ème - 19^ème - 20^ème ards
• La Défense
• 1ère couronne Croissant Ouest
• 1 ère Couronne Nord
• 1 ère Couronne Sud
• 1 ère Couronne Est