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| Sommaire |
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> PARTAGE D’EXPERIENCE :
Conseil Général de l’Essonne
« Mettre en place une stratégie immobilière à long terme pour optimiser les coûts et anticiper les besoins »
• Interview de Sophie Militon, adjointe au chef du service des affaires domaniales
• Interview de Jean-Philippe Sieurin, directeur de projet - Mobilitis |
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> DOSSIER : Quand faut-il demander une révision de son loyer ?
Interview de Thierry Pozzo, directeur général adjoint, directeur du département Consulting - Mobilitis |
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> INDICATEUR :
L’indice Delta de l’évolution des loyers sur la zone Paris Centre Ouest |
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| > INTERNATIONAL : Mobilitis s’implante en Algérie |
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| > CARNET : Laetitia Khansari rejoint Mobilitis au poste de directeur du développement |
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| > DERNIERES SIGNATURES : Constructa, Dedienne Plasturgie, ERDF, Laboratoires Nycomed, Mondadori, Mercedes Benz, Zodiac Marine Pool |
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| Edito |
Par Alexis Motte |
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Alexis Motte
Pierre-André d'Ornano
Fabien Rémusat |
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En cette rentrée, Mobilitis donne un coup d’accélérateur à des projets engagés depuis quelques temps déjà.
Plusieurs de nos clients, parmi les entreprises à vocation internationale, nous avaient consultés sur notre capacité à les accompagner dans leurs projets à l’étranger. L’international s’impose désormais comme un de nos axes stratégiques de développement. Nous avons créé la structure Mobilitis International, dans laquelle l’un des trois associés fondateurs de Mobilitis, Fabien Rémusat, s’investit à 100% de son temps. Mobilitis International a la double vocation d’accompagner nos clients présents en France dans les pays où ils auront des réflexions ou projets immobiliers et de développer une activité locale de conseil en immobilier d’entreprise. Nous sommes heureux de vous annoncer que le premier pays dans lequel nous avons choisi de nous implanter est l’Algérie. Notre objectif est de pouvoir compter trois nouveaux pays dans les douze prochains mois.
Nous cherchons par ailleurs à fournir à nos clients des outils de plus en plus performants d’aide à la décision dans leur stratégie immobilière. Notre département Consulting et son pôle d’études ont ainsi développé l’indice Delta. Celui-ci permet de positionner, dans un secteur donné, les écarts de loyer entre les valeurs moyennes de marché et les loyers moyens acquittés. Il vous est présenté dans ce numéro de la newsletter Mobilitis pour la zone Paris Centre Ouest. Chaque trimestre, les chiffres d’une nouvelle zone vous seront communiqués.
Bonne lecture ! |
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| PARTAGE D’EXPERIENCE : Conseil Général de l’Essonne |
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« Mettre en place une stratégie immobilière à long terme pour optimiser
les coûts et anticiper les besoins. »
Interview de Sophie Militon,
adjointe au chef du service des affaires domaniales
Que représente le patrimoine immobilier du Conseil Général de l’Essonne ?
SM : L’Essonne couvre 1 819 km². Environ 1 144 000 personnes vivent dans ses 196 communes, soit 10% de la population francilienne. Le Conseil Général emploie plus de 4000 agents répartis sur l’ensemble du territoire. La superficie de l’ensemble des bâtiments occupés, hors collèges, est d’environ 289 000 m². Ces bâtiments présentent une grande diversité : sociaux, culturels, sportifs, éducatifs, administratifs. Si on s’en tient aux seuls immeubles centraux occupés par les services administratifs et qui font l’objet de notre projet actuel, on arrive à une superficie d’environ 37 000m² SHON.
Pour quelles raisons le Conseil Général a-t-il engagé une réflexion sur son patrimoine immobilier ?
SM : A l’origine de notre projet, il y a l’évolution de nos effectifs et de nos missions, consécutive à l’acte II de la décentralisation sur l’organisation décentralisée de la République. Cette révision implique l’extension des responsabilités des collectivités à des domaines tels que le développement économique, la formation professionnelle, les transports, l’action sociale, le logement social, ou encore l’éducation et la culture. Notre patrimoine immobilier s’est ainsi constitué au fur et à mesure de l’élargissement de nos compétences et selon les opportunités offertes par le marché. Dans une première étape, notre réflexion porte sur les sites centraux, c'est-à-dire les sites administratifs, et dans une deuxième, sur les représentations sociales.
Pourquoi avez-vous retenu Mobilitis pour vous accompagner ?
SM : En tant que collectivité, dans le cadre de la réglementation qui s’impose à lui, le Département a lancé un marché public. Parmi les critères de jugement des offres figurait notamment la valeur technique. Lors de l’analyse des offres, celle de Mobilitis est apparue très satisfaisante. La méthodologie, très claire, nous paraissait adaptée à la démarche. Il y avait une bonne compréhension des attentes. Enfin, nous avons été convaincus par la qualité de l’équipe, l’éventail des compétences proposées, à la fois en terme technique, organisationnelle et connaissance de marché, ainsi que par la qualité des livrables.
Quel est le périmètre du projet ?
SM : Les services départementaux sont aujourd’hui constitués en directions dont les effectifs sont, soit logés à Evry dans et autour de l’Hôtel du Département, soit partagés en équipes opérationnelles implantées en divers sites du territoire départemental.
Ces implantations ont des spécificités liées aux différentes fonctions exercées (ex : accueil ou non du public, travail social….), mais présentent globalement des caractéristiques tertiaires similaires (bureaux et annexes). |
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Malgré l’exercice de « fonctions » analogues, une première analyse permet de mettre en évidence au sein d’un patrimoine immobilier hétérogène, des conditions d’accueil du public et d’installation des agents départementaux disparates.
C’est pourquoi, il convient de mettre en place, dans le cadre d’une démarche de concertation, un référentiel typologique commun et partagé par type de fonction.
Par ailleurs, l’analyse de la situation juridique des sites montre une grande variété des conditions d’occupation, sans qu’aucune ligne directrice n’ait pu être dégagée sur les choix des montages juridiques à privilégier (location, acquisition, partenariat…).
Enfin, les modalités fonctionnelles d’occupation, les capacités d’extension, d’adaptation des locaux à usage départemental, divergent d’un site à l’autre.
L’élaboration d’un Schéma Directeur Immobilier s’impose donc. Il s’agit de mettre en place une stratégie immobilière à long terme et de disposer d’un outil d’aide à la décision, s’appuyant, notamment, sur une analyse juridique, économique (intégrant les notions de coût global et de coût induit), la capacité d’évolution des locaux et la pertinence de leur implantation. Le ou les scénarios retenus devront intégrer les contraintes urbanistiques et faire des propositions en cohérence avec ces contraintes. L’objectif final est d’optimiser les coûts et d’anticiper les besoins.
Comment voyez-vous l’impact de la mise en œuvre du Schéma Directeur Immobilier sur les agents du Département ?
SM : En se lançant dans l’étude d’un Schéma Directeur Immobilier, la direction générale du Département souhaite concilier respect de la réglementation et confort de travail en anticipant les évolutions futures. Il faut des espaces adaptés aux missions de chacun. Un travail de partenariat avec l’ensemble des directions et services a d’ores et déjà débuté. Mobilitis a animé des ateliers avec les utilisateurs, des agents représentatifs de tous les services et fonctions. L’écoute des besoins, la concertation, nous semblent indispensables, tant pour le choix des orientations que pour l’adhésion des équipes au scénario retenu.
Quelles sont les prochaines étapes du projet ?
SM : Le calendrier est respecté. Le Schéma Directeur Immobilier ainsi que le référentiel d’aménagement ont été présentés par Mobilitis en juillet. Une deuxième phase portant sur cinquante sites sociaux vient d’être lancée  |
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Interview de Jean-Philippe Sieurin, directeur de projet - Mobilitis
Quelle a été la méthodologie appliquée pour la conduite de la mission ?
JPS : L’élaboration d’un Schéma Directeur Immobilier nécessite d’intégrer des paramètres très différents. Il faut comprendre les besoins organisationnels et humain de la structure, maîtriser les aspects techniques, architecturaux et règlementaires liés aux bâtiments, connaître le marché immobilier local. Cela demande une pluralité de compétences, et par conséquent une méthodologie solide permettant de les mettre en œuvre.
Un SDI vise en général une optimisation de la ressource immobilière, adaptation aux besoins de l’activité, efficacité de l’environnement de travail et rationalisation des coûts. Mais les orientations prises dans la conception des scénarios, comme la pertinence des recommandations, reposent sur des choix économiques et organisationnels qui engagent pour le long terme. Il est donc vital de définir les objectifs stratégiques généraux de l’entité avant le lancement de l’étude.
Comment se structure l’étude qui permet d’aboutir au SDI ?
JPS : Nous avons proposé au Conseil Général de l’Essonne une approche en trois phases : l’analyse de l’existant, la définition d’un référentiel fonctionnel et le benchmark de plusieurs scénarios de redéploiement des effectifs.
L’analyse de l’existant a porté à la fois sur les bâtiments et sur leur occupation. D’une part, nous avons procédé à un audit technique et règlementaire, et d’autre part, nous avons analysé les typologies de bureaux et la répartition des superficies par types.
Lors de la deuxième phase, nous avons étudié les besoins fonctionnels des agents, au travers d’entretiens et d’ateliers, ainsi que les relations entre les services, dans le but de concevoir un environnement adapté à chaque agent selon son métier et ses tâches. L’analyse et la synthèse de l’information recueillie nous ont permis de définir un concept global. Basé sur des typologies d’espaces standardisés, il est décliné en fiches descriptives détaillées pour chaque type d’espace.
Les éléments collectés lors des deux premières phases, complétés d’un programme théorique des besoins en superficie, ainsi que d’une étude du marché immobilier local et des règles d’urbanisme, ont permis de concevoir différents scénarios. Nous avons procédé pour chacun à une étude de faisabilité fonctionnelle ainsi qu’à une étude de faisabilité technique, juridique et financière. La conclusion de l’étude consiste en un bilan complet des avantages et inconvénients par scénario, en analysant les coûts d’opération sur la base d’une valeur actualisée nette |
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| DOSSIER : Quand faut-il demander une révision de son loyer ? |
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| Interview de Thierry Pozzo, directeur général adjoint, directeur du département Consulting - Mobilitis |
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Comment fonctionne le mécanisme de révision des loyers ?
TP : Les loyers sont indexés sur la progression de l’Indice INSEE du Coût de la Construction. Si par le jeu de cet indice, le loyer évolue de plus de 25% en cours de bail, il est possible pour les cocontractants, selon l’article L145.39 du Code du Commerce, de demander la révision du loyer, afin de le faire de nouveau correspondre à la valeur locative de marché.
Cette disposition n’a pas été d’actualité pendant de nombreuses années, les éléments constitutifs de l’ICC ne connaissant pas d’évolutions hors normes. Mais, depuis 2000, la progression annuelle de cet indice dépasse régulièrement les 5% (8% sur les 12 derniers mois), transformant en possible ce qui n’était jusqu’alors que théorique. C’est pourquoi nous avons créé l’indice Delta, qui permet à une entreprise, en fonction de la prise d’effet de son bail, de situer son loyer par rapport au marché, et de déterminer si elle a intérêt à entamer une démarche de réflexion sur ses coûts immobiliers et à demander éventuellement une révision de loyer à son propriétaire.
Comment avez-vous procédé pour constituer l’indice Delta ?
TP : Sur la base de loyers moyens de transaction, nous avons cherché à savoir quel était le loyer payé quelques années plus tard, du fait du simple jeu de la clause d’indexation. Il est ainsi possible d’identifier le seuil de déclenchement d’une demande en révision, et d’apprécier l’intérêt existant ou non pour le locataire à faire jouer ce mécanisme en vue de se caler par rapport aux loyers effectivement pratiqués sur les marchés de référence.
Bien entendu, les données concernant l’évolution de l’indice sont communes à l’ensemble des marchés immobiliers. Il est donc logique de présenter une situation postulant que l’ensemble des baux signés de 2000 à 2003 pourraient faire l’objet de telles demandes en révision.
Demander une révision de loyer comporte-t-il des risques ?
TP : La révision est un processus amiable pouvant déboucher ensuite sur un contentieux. Du côté du preneur, demander la révision du loyer c’est prendre le risque de se voir opposer un refus et accepter le principe d’investir dans les appuis nécessaires à cette demande, experts en évaluation immobilière, conseils, avocats…
Ignorer l’existence d’un décalage injustifié entre loyer indexé payé et loyer possible de marché serait de la part des investisseurs une faute économique et les mettrait en contradiction avec l’esprit du statut des baux commerciaux qui pose en principe la pérennité – tout au long du bail – de la proximité entre le loyer contractuel (indexé) et la valeur locative du bien. |
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Quels sont les autres éléments à prendre en compte pour le preneur avant d’engager une telle démarche ?
TP : Le loyer est loin d’être le seul critère d’appréciation d’un immeuble. Le coût des charges, la flexibilité des locaux, leur adéquation aux besoins de l’entreprise, doivent être pris en compte, en vue de peser le pour et le contre d’une demande de révision qui pourrait ne pas s’arrêter au stade amiable. Si on se trouve dans une situation locative favorable pour une demande de révision, il faut raisonner en coût global d’occupation, dont le loyer n’est qu’un paramètre comptant pour environ 45%. Il faut élaborer les différents scénarios, maintien sur site avec loyer courant, maintien sur site avec loyer révisé, relocalisation sur un autre site et les comparer, à la fois en termes qualitatifs et financiers.
Comment voyez-vous la conjoncture actuelle pour les utilisateurs ?
TP : Au cours des dix dernières années le marché immobilier français s’est plus transformé que lors des quarante années précédentes. Le poids des foncières, l’internationalisation des acteurs, l’effacement des frontières entre investisseurs et utilisateurs qui se retrouvent parfois en concurrence, l’évolution des immeubles et de leur utilisation… autant de raisons qui rendent plus interdépendantes que jamais l’offre et la demande.
Le marché immobilier est aujourd’hui dans un cycle favorable à l’utilisateur. La bonne tenue des loyers que notent les analystes ne doit pas faire oublier que ces loyers sont très largement inférieurs à ceux payés en vertu de la clause d’indexation ; certains loyers indexés étant supérieurs de + 50% aux loyers actuellement pratiqués. Ce décalage est aggravé par :
Un tassement en creux des loyers dans les années 2003/2005, qui a eu pour effet de mettre à des niveaux faciaux équivalents ou presque les loyers 2000/2001 et ceux de 2008, aggravant mécaniquement l’impact de l’indexation,
L’écart entre les différences qualitatives qui peuvent exister entre les immeubles des années 2000/2003, et ceux actuellement disponibles de conception plus moderne et d’exploitation plus économique.
Cette rapide analyse montre qu’il existe des leviers d’amélioration pour les entreprises et qu’elles devraient ainsi pouvoir conduire des réflexions pour en évaluer les conditions : une négociation des conditions locatives du bail ou un transfert des équipes vers un site plus efficace qualitativement et quantitativement au regard des objectifs de l’entreprise.
En outre, le ralentissement de la hausse de l’ICC n’est pas envisagé à court terme. Et quand bien même ralentirait-il, cela serait certainement pour de mauvaises raisons, à savoir une atonie générale de l’économie que les chiffres révisés à la baisse de la croissance laissent transparaître  |
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| INDICATEUR : L’indice Delta pour Paris Centre Ouest |
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| L’indice Δ a été conçu et développé par Mobilitis. Il permet aux utilisateurs de déterminer l’évolution de l’écart entre le loyer indexé acquitté moyen, selon l’année de signature du bail ainsi que la progression de l’Indice INSEE du Coût de la Construction, et les valeurs moyennes actuelles de transaction dans le secteur où se situe leur immeuble. |
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Indice Δ de l’évolution des loyers sur la zone Paris Centre Ouest |
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Pour les baux signés en 2000, 2001, 2002 et 2003, les écarts entre les loyers indexés payés en 2008 et la valeur locative constatée sont respectivement de 28.5%, 60%, 45% et 25.5%. Ces écarts sont suffisamment importants pour justifier une demande de révision du loyer. Les années 2000 et 2003 sont cruciales dans la mesure où 2009 sera une année de renouvellement de baux ou de révision triennale 
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| INTERNATIONAL : Mobilitis s'implante en Algérie |
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 Mobilitis Algérie est la première filiale de Mobilitis à l’étranger. Cette implantation fait aussi de Mobilitis le 1er acteur européen de l’immobilier d’entreprise présent sur place.
Nous avons choisi l’Algérie en raison du potentiel très intéressant de ce pays. Il bénéficie d’investissements financiers étrangers conséquents et toutes les grandes entreprises internationales y sont présentes. En ce qui concerne l’immobilier tertiaire, comme il s’agit d’un marché émergent et que les grands acteurs internationaux de l’immobilier en sont absents, beaucoup pensent à tort que ce marché n’existe pas.
Or, après une période d’attentisme ou de repli des entreprises étrangères, et en particulier françaises, une véritable demande s’est créée. Il existe en parallèle une véritable offre, avec de nombreux immeubles tertiaires aux standards européens, disponibles ou en construction. La création d’un bureau à Alger nous semblait la seule façon possible d’accompagner nos clients et de suivre ce marché.
Pour nos clients qui le souhaitent, Mobilitis Algérie tient à disposition une étude détaillée sur le marché immobilier algérois. Si vous voulez en savoir plus contacter :
Fabien Rémusat
CEO Mobilitis International
fr@mobilitis.com
54 Bd Haussmann – 75009 Paris |
Farid Djaffer
Directeur général Mobilitis Algérie
fd@algerie.mobilitis.com
16 rue Tahar Adlane
El Annasser - Alger |
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| CARNET |
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Laetitia Khansari rejoint Mobilitis en qualité de directeur du développement
au sein du département Comptes Clés
Laetitia Khansari sera plus particulièrement chargée d’accompagner les grands comptes dans leurs relations avec les équipes de Mobilitis. Diplômée de l’Ecole Supérieure de Management (ESM), et titulaire d’un DESS de Techniques de Communication, Laetitia Khansari était précédemment directeur du développement chez AOS Studley. De 2003 à 2008, elle a occupé cette fonction chez Form’a. Elle a été auparavant, de 2000 à 2003, gérante/associée du cabinet d’architecture ARD & Associés. Elle est membre du club CDIF |
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| DERNIÈRES SIGNATURES |
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Constructa
Superficie : 1 430 m²
Effectif : 95 postes
Accompagnement à l’installation et au redéploiement du nouveau siège parisien
Programmation, études d'implantation, maîtrise d'œuvre d'exécution, ingénierie des transferts |
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Dedienne Plasturgie
Actifs concernés : 5 sites en région parisienne et en province pour une superficie totale
de 67 982 m² de terrain et 36 891 m² de bâtiments, tertiaires, usines et stockage.
Définition et mise en œuvre d’une stratégie immobilière
Etude des sites, création d’une data room, élaboration et comparatifs de scénarios, recommandations à la mise en œuvre |
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ERDF
Superficie : 1 000 sites en France
Effectif : 37 000 personnes
Elaboration d’une charte d’aménagement
Analyse de l’existant, recueil des besoins, élaboration d’un programme type, élaboration d’un référentiel typologique |
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Laboratoires Nycomed
Superficie : 13 768 m² de terrain, 2 800 m² de bureaux
Etude de valorisation d’un site
Etude technique et fonctionnelle du site, étude du marché immobilier local, élaboration de scénarios de valorisation et recommandations, identification des cibles potentielles et constitution d’un dossier de commercialisation |
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Mondadori
Superficie : 19 300 m²
Effectif : 1 500 postes
Re-replanning du siège
Programmation, études d’implantation |
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Mercedes Benz
Superficie : 20 000 m²
Effectif : 693 postes
Etude immobilière
Etude capacitaire et audit technique du bâtiment, programmation et analyse des besoins, élaboration de scénarios de valorisation |
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Zodiac Marine Pool
Superficie : 900 m²
Effectif : 75 postes
Recherche immobilière et assistance à la transaction
Définition du cahier des charges, identification de sites, benchmark des immeubles présélectionnés, assistance à la négociation du bail et à la transaction |
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