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| Sommaire |
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> PARTAGE D’EXPERIENCE :
UCB PHARMA
« Mobilitis nous apportait une approche globale pour nous permettre d’optimiser la vente de notre siège et le choix des nouveaux locaux. »
• Interview de Jean-Luc Moreau, Directeur Administratif et Financier UCB Pharma
• Question à Thomas Rosset, Consultant immobilier, Mobilitis |
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> DOSSIER : Accompagner
le changement lors d’un déménagement
Interview d’Aynard de Leusse, Directeur de projet |
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> DERNIERES SIGNATURES :
Amaury Sport Organisation, Celgène, CPAM 92, Europa Quartz, L’Equipe, Lowe Stratéus, Novalis, Préfecture de Police de Paris, SFR |
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> ACTU : Thierry Pozzo, DGA
de Mobilitis, devient président
de la commission immobilier d’ARCURIAL |
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| > MOBILITIS DEMENAGE ! |
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| Edito |
Par Alexis Motte |
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Alexis Motte
Fabien Rémusat
Pierre-André d'Ornano |
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Fin juin, Mobilitis clôturera son 8ème exercice. Nous pouvons d’ores et déjà annoncer une augmentation de notre chiffre d’affaires de 5,5 à plus de 14 M€ et l’arrivée de quatorze nouveaux collaborateurs au cours de l’année écoulée.
Cette croissance s’est appuyée à la fois sur nos activités traditionnelles, mais aussi sur le développement de nos nouveaux métiers, en études et consulting principalement. Notre positionnement auprès des utilisateurs, notre indépendance et notre expérience de l’exploitation tertiaire d’un immeuble, nous ont apporté l’assise nécessaire pour conseiller nos clients sur des sujets de stratégie immobilière, de valorisation et de schéma directeur, auprès d’acteurs du public comme du privé.
Comme nous nous retrouvions très à l’étroit rue Scribe et que l’année à venir s’annonce riche de nouveaux projets, nous vous accueillerons fin juillet dans de nouveaux locaux, à proximité toujours de la place de l’Opéra et du boulevard Haussmann, au 4 rue Charras.
Cependant, l’année prochaine, Mobilitis ne se contentera plus d’une seule adresse parisienne. Afin d’accompagner encore plus loin nos clients, nous aurons très prochainement le plaisir de vous évoquer nos futures adresses à l’étranger…
Bonne lecture ! |
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| PARTAGE D’EXPERIENCE : UCB Pharma |
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« Mobilitis nous apportait une approche globale pour nous permettre d’optimiser la vente de notre siège et le choix des nouveaux locaux. »
Interview de Jean-Luc Moreau, Directeur Administratif et Financier
Acteur mondial en biopharmacie, l’entreprise belge UCB Pharma est spécialisée dans les domaines du système nerveux central, de l’allergie et des maladies inflammatoires. En janvier 2007, UCB Pharma a choisi Mobilitis pour l’accompagner dans un projet de valorisation du site de son siège français et de relocalisation de ses équipes. |
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Dans quel contexte avez-vous engagé la réflexion sur votre patrimoine immobilier ?
JLM : En 2006, UCB Pharma a racheté les laboratoires Schwartz. Il fallait regrouper les équipes. Les locaux de Schwartz étaient trop petits, et ceux d’UCB difficilement transformables pour accueillir tout le monde. Des travaux importants auraient été nécessaires et nous nous serions retrouvés de toute façon face à une limitation sur les possibilités d’évolution.
Par ailleurs, il ne paraissait pas pertinent pour un laboratoire pharmaceutique d’avoir de l’argent bloqué en détenant l’actif que représentait notre immeuble. Il valait mieux le vendre pour dégager du cash à consacrer à la R&D et louer des locaux adaptés à nos besoins.
Pourquoi avez-vous retenu Mobilitis ?
JLM : Il y avait en fait deux projets différents, mais cependant liés : la vente de notre siège et le projet de relocalisation. Le contact avec les intervenants, et aussi l’indépendance de Mobilitis, qui n’a pas d’implication dans la commercialisation, ont déterminé notre choix.
Nous avions déjà fait procéder à des expertises, mais il nous fallait ensuite nous confronter à la réalité du terrain. Mobilitis nous apportait une approche globale pour nous permettre d’optimiser la vente de notre siège et le choix des nouveaux locaux, avec l’objectif de faire au mieux par rapport aux conditions de marché. La relation de confiance créée nous a conduits à sous-traiter l’ensemble de la mission à Mobilitis qui rassemblait toutes les compétences, pour la cession d’un côté, et de l’autre pour la définition de nos besoins, la recherche d’un nouvel immeuble et la gestion de notre installation.
Comment s’est déroulée la relocalisation ?
JLM : Nous souhaitions rester à proximité des anciens locaux, disposer d’une grande flexibilité dans les aménagements avec une surface adéquate et enfin bénéficier de services comme la restauration, les espaces de réunion.
Nous sommes passés en recherche active au deuxième trimestre 2007. Mobilitis nous a fait visiter une pré-sélection de sites et c’est l’immeuble Défense Ouest qui s’est avéré le plus en adéquation avec notre cahier des charges. |
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Nous avons eu une très bonne collaboration avec Mobilitis sur la négociation du bail. Les aspects techniques et la finalisation du contrat n’étaient pas évidents pour des non professionnels de l’immobilier comme nous : la remise en cause de certaines clauses, la franchise de loyers, les garanties…
Nous avons également bénéficié d’un excellent conseil en aménagement et d’un soutien technique sur les plans, la faisabilité. Le résultat correspond à nos attentes.
Comment la perspective du déménagement
a-t-elle été accueillie
par les salariés ?
JLM : Ils étaient à la fois contents de quitter les anciens locaux et inquiets de ce qu’ils allaient trouver. Ils étaient surtout réticents à l’idée des espaces partagés.
En fin de compte, trois semaines après l’installation, ça se passe très bien. Les gens ont été agréablement surpris par l’espace, car il y a beaucoup de place, et la qualité des aménagements. Ils se sont remis au travail rapidement. Ils sont ravis des services de l’immeuble, la cafétéria, le sport, la conciergerie.
Quel est le bilan du projet aujourd’hui ?
JLM : Sur la partie relocalisation, le feed back est très positif. Nous sommes très satisfaits de l’accompagnement, l’assistance à la recherche des locaux, les propositions d’aménagement, la conduite globale du projet et le transfert.
Quand à la vente du siège, cela se passe bien aussi. Nous sommes actuellement en discussion pour finaliser la promesse de vente. |
Ancienne adresse : 1 rue de Neuilly – Nanterre
Superficie : 5 000 à 10 000 m² de droit à construire
Nouvelle adresse : Défense Ouest – Bd Charles de Gaulle - Colombes
Superficie : 3 000 m²
Effectif : 150 postes |
Crédits photos : kleinefenn@ifrance.com |
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Question à Thomas Rosset, Consultant immobilier, Mobilitis
Comment a été préparée la vente du site d’UCB ?
TR : Le site d’UCB est constitué d’un immeuble et d’un terrain assez vaste, occupé en grande partie par des parkings. La surface à construire pouvait initialement être évaluée entre 5 000 et 10 000 m². Le site se trouve à Nanterre, à proximité de La Défense, mais avec une desserte limitée à un bus. Le potentiel est donc intéressant, mais nous devions, comme dans toute valorisation d’actif, engager une démarche structurée.
La première étape a été la constitution de la dataroom, c'est-à-dire rassembler tous les documents permettant de qualifier le bien : éléments descriptifs (plans, photos, situation géographique, localisation cadastrale avec les contraintes et servitudes…) et règlementaires (diagnostic plomb et amiante, pollution des sols…).
Ensuite, en s’appuyant sur le nouveau PLU de Nanterre et une étude du marché immobilier local, nous avons élaboré des hypothèses de valorisation : construction d’habitations, de bureaux, ou mixte. Pour chacune de ces hypothèses, nous avons constitué un bilan promoteur, avec les coûts d’acquisition et de construction, la rentabilité et le potentiel de revente.
Toutes ces pièces nous ont permis d’approcher des acheteurs potentiels qualifiés selon leur profil, foncières et promoteurs, et d’engager des négociations. |
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| DOSSIER : Accompagner le changement lors d’un déménagement |
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Interview d’ Aynard de Leusse, Directeur de projet
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En quoi la perspective d’un déménagement peut-elle déstabiliser les collaborateurs d’une entreprise ?
AL : Un déménagement signifie pour chacun la perte de ses repères habituels, une atteinte à son identité et à sa place dans l’entreprise, dans tous les sens du terme, parfois même un changement de son organisation de vie. Même si le déménagement correspond à une évolution positive de l’entreprise, il suscite toujours plus ou moins d’anxiété. Quand il y a un regroupement de sociétés, une réorganisation, un changement de direction, c’est un grand vent de panique qui se lève ! Le mécontentement ou l’ignorance de certains alimentent les plus folles rumeurs : licenciements déguisés, insalubrité des lieux, mauvaise gestion du projet. Et voilà la cohésion et la motivation de toute une entreprise qui sont menacées !
Il faut savoir qu’un déménagement entraîne toujours des démissions, de 2% à 3% dans les hypothèses basses, sans compter l’absentéisme lié à un environnement de travail qui « n’a pas pris » auprès des salariés.
Quelles sont les plus grandes craintes des salariés lors d’un déménagement ?
AL : Le point qui tient à cœur à tous, surtout en région parisienne, c’est la localisation. Le temps de transport influe de façon décisive sur la qualité de vie de chacun. Si certains sont pénalisés par la nouvelle adresse, il faut valoriser les aspects positifs du changement et parfois évaluer de façon objective le préjudice pour mettre en place des mesures compensatoires adéquates : remboursement des frais kilométriques, différentiel carte de transport…
Il y a aussi une inquiétude sur le passage à des bureaux partagés. Les gens redoutent le bruit et la promiscuité. L’accompagnement en communication joue alors un rôle essentiel pour désamorcer les inévitables résistances. Il faut faire réfléchir les gens sur leurs besoins réels, expliquer la méthodologie et ce qu’ils vont gagner. Il s’agit à la fois de les bousculer un peu sur un certain nombre de préjugés liés à leur mode de travail actuel, mais aussi de beaucoup les rassurer et puis de les impliquer, pour qu’ils puissent s’approprier cette nouvelle approche.
Enfin, il y a parfois une peur de remise en cause des avantages sociaux, surtout dans le cas d’une fusion ou d’une réorganisation. Le mécontentement peut se cristalliser sur le déménagement. Il est alors indispensable de veiller à bien séparer dans les esprits les sujets pour éviter les amalgames.
Quelles sont les principales règles pour conduire le changement lors d’un déménagement ?
AL : Un déménagement constitue toujours un tournant dans la vie d’une entreprise. Il ne s’agit pas tant d’un projet en lui-même, que d’un projet d’entreprise. C’est donc une occasion unique pour fédérer les équipes autour d’un objectif commun plus large : développement durable, partage des connaissances, synergies entre les services, convivialité et vie commune… |
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Des réunions d’information, des ateliers autour de la conception des nouveaux bureaux, permettent de faire émerger des propositions, de faire travailler ensemble des gens qui n’en ont pas l’habitude, de créer une émulation. Quand on remet en question l’espace, cela conduit nécessairement à une réflexion sur les échanges et l’organisation au sein de l’entreprise, les facteurs d’amélioration, aspirations de chacun.
En parallèle de cette dynamique, il faut évidemment informer. C’est le seul moyen de lutter contre les rumeurs et de prévenir les crises. Mieux vaut dire qu’on ne dispose pas de l’information plutôt que de laisser courir des bruits fantaisistes. L’information doit à la fois être véhiculée par les supports classiques utilisés au sein de l’entreprise : journal interne, site Intranet, emails, réunions de services, mais aussi par les membres du comité de pilotage du projet et les managers. La communication informelle joue en effet un rôle fondamental. Elle peut être renforcée par la désignation de « correspondants de projet », des représentants de chaque service, jouant le rôle de relais d’information et de porte-paroles auprès des équipes. Bien sûr, les représentants du personnel doivent être impliqués dans le processus.
Quels sont les liens entre la conduite globale du projet et la conduite du changement ?
AL : La qualité de la conduite du changement dépend complètement de la qualité de la conduite de projet. Un projet bien défini, une équipe de pilotage solide et motivée, une volonté réelle de la direction de créer une dynamique de progrès, conditionnent l’adhésion des équipes.
En amont du projet, la définition des objectifs généraux va permettre de mettre en exergue les aspects à valoriser et les facteurs de risque. La phase de programmation constitue en elle-même une grande partie de la conduite du changement, puisqu’onva procéder à un audit complet de l’organisation, et par là mettre en évidence les dysfonctionnements et les besoins. Par ailleurs, un intervenant extérieur comme Mobilitis tient une place de médiateur. Il peut entendre ce qu’on ne dit pas forcément à sa hiérarchie ou à ses collègues. La fonction d’expert confère également une bonne crédibilité.
Toute la communication est ensuite rythmée par l’avancée du projet et ses phases de validation : le macrozoning, le microzoning, le choix du mobilier, le transfert… Autour de chacune de ces phases, en sus de l’information dispensée ou des groupes de travail, selon la culture de l’entreprise et le contexte, on peut imaginer toutes sortes d’événements : visites du site, vote sur le choix du mobilier, concours sur le nom des salles de réunion, cleaning day pour le tri des armoires, cocktail de bienvenue…
Et puis, au final, c’est tout de même la qualité du projet dans son ensemble, choix de l’immeuble, conception des aménagements et transfert, qui entraînera l’adhésion de tous au nouvel environnement de travail. |
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| DERNIERES SIGNATURES |
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A.S.O.
Superficie : 4 500 m²
Effectif : 200 postes
Accompagnement à la relocalisation du siège
Programmation, études d'implantation, architecture d’intérieur, maîtrise d'œuvre d'exécution, étude et gestion du mobilier, pilotage des transferts, communication du changement. |
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Celgène
Superficie : 3 000 m²
Effectif : 120 postes
Mission de recherche immobilière
Pré-programme fonctionnel et technique, cahier des charges de la recherche, identification de sites, aide à la décision, assistance à la transaction. |
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CPAM 92
Superficie : 15 000 m²
Effectif : 1000 postes
Mission de programmation fonctionnelle en vue de la réhabilitation de l’immeuble |
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Europa Quartz (Groupe Galeries Lafayette)
Superficie : 800 m²
Effectif : 60 postes
Mission d’Assistance au regroupement du pôle Montres |
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L’Equipe
Superficie : 11 500 m²
Effectif : 600 postes
Accompagnement à la relocalisation du siège.
Programmation, Architecture d'intérieur, Etude et gestion du mobilier, Pilotage des transferts |
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Lowe Stratéus
Superficie : 2 700 m²
Effectif : 220 postes
Etude capacitaire en vue de l'installation de nouveaux collaborateurs |
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Novalis
Superficie : 8 494 m²
Effectif : 180 postes
Mission de replanning du site de Val-de-Fontenay.
Programmation, études d'implantation, maîtrise d'œuvre d'exécution, pilotage des transferts |
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Préfecture de Police de Paris (programmation)
Superficie : 4 500 m²
Effectif : 218 postes
Etude de programmation en vue de l'aménagement d'un immeuble de bureaux |
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SFR Massy
Superficie : 5 000 m²
Effectif : 400 postes
Replanning pour le réaménagement des locaux
Etudes d'implantation, séquencement des mouvements, évaluation du coût des travaux, estimatif budgétaire de l'opération complète. |
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| ACTU |
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Thierry Pozzo, DGA de Mobilitis, devient président de la commission immobilier d’ARCURIAL, association dédiée à la formation aux PPP (Partenariats Public-Privé) pour les entreprises et les acteurs publics.
Cette Commission Immobilier comprend huit autres membres : Jean-François Bizet (DS Avocats), Bruno Borius (directeur de l’aménagement, Proudreed), Patrick Braouezec (député de Seine-Saint-Denis, président de Plaine Commune), Serge Godard (député-maire de Clermont-Ferrand), Maurice Leroy (député, président du Conseil général du Loir-et-Cher), Alain Luca (directeur général des services de Rueil-Malmaison), Jean-Luc Poidevin (directeur général, Nexity), et Dominique Semeria (directeur général, Arcelor Mittal Real Estate France), avec le soutien et la présence de Monsieur Thierry Reynaud, directeur de projet à la MAPPP - Mission d’Appui aux PPP.
« Nous sommes très heureux d’avoir constitué une commission mixte public/privé et complètement pluraliste. Des intervenants de tous profils sont réunis dans ce groupe de travail pour échanger des informations et partager des expériences sur le financement des besoins immobiliers et le renouvellement urbain des collectivités. Le développement de PPP pour l’immobilier revêt une importance de premier ordre dans la politique de la ville, le développement durable, ou encore la réforme de l’immobilier de l’Etat. La commission demeure un espace de réflexion ouvert à tous ceux qui souhaitent apporter leur expérience et leur compétence. » a déclaré Thierry Pozzo. |
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| MOBILITIS DEMENAGE |
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Afin d’accompagner sa croissance, Mobilitis déménage fin juillet.
Nos futures coordonnées :
4 rue Charras – 75009 Paris
Coordonnées téléphoniques et fax inchangées :
Tel 01 53 63 38 00 – Fax 01 53 63 38 01 |
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