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N° 15 |
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11 mars 2008 |
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| PARTAGE D’EXPERIENCE |
| EDF, construction d’un bâtiment pour les archives intermédiaires nationales de la Direction de la Production et de l’Ingénierie Interview de Guy Andriambololo-Nivo, en charge, au sein de la Direction Immobilière (DIRIM), du pilotage des projets nationaux de travaux en immobilier tertiaire de la Direction Production et Ingénierie. |
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| Comment ce projet de construction d’un bâtiment d’archives à Bure est-il né ? GA : Dans le cadre du programme d’accompagnement économique de la Meuse et de la Haute Marne, EDF a décidé de centraliser à Bure la gestion de l’ensemble des archives intermédiaires de la Direction Production Ingénierie. Ces archives, sous différentes formes (papier, microfilm…), sont stockées dans les Unités de Production Nucléaire, Hydraulique et Thermique, ainsi que dans les Unités d’ingénierie et de services associés. Elles sont non seulement dispersées sur plusieurs sites, mais aussi traitées de façon différente. Il s’avérait donc nécessaire de les regrouper pour en rationaliser et en optimiser le fonctionnement : tri, indexation, gestion et mise à disposition. Quels sont les enjeux du projet ? GA : Au-delà de la dimension fonctionnelle pour la gestion des archives, il s’agit d’un projet stratégique qui doit avoir un impact social et environnemental positif sur la région. Nous travaillons ainsi en concertation avec les élus locaux tant sur les aspects économiques, la création d’emplois au niveau de la région et du village, que sur les aspects architecturaux. Le bâtiment doit complètement s’intégrer dans le paysage et aussi répondre aux normes de qualité environnementale, qui sont désormais une exigence incontournable de la stratégie immobilière d’EDF. Quel est le calendrier du projet ? GA : La définition des besoins a démarré fin 2006. Le programme de construction réalisé par Mobilitis a servi de cahier des charges pour le lancement d’un concours auquel ont répondu une soixantaine de candidats. Mobilitis nous a également assistés pour la sélection des cinq cabinets d’architecture retenus à l’issue de la première phase. |
Le jury s’est prononcé début janvier. Les études de terrain sont en cours et la phase APS démarre en mars 2008. Un appel d’offre européen sera émis pour la construction, mais avec une demande d’impact local en terme d’emploi. Le chantier devrait s’achever au cours du 2ème semestre 2010. Comment a été retenu le lauréat du concours ? GA : Nous avons eu une palette de projets originaux, mais un seul a fait l’unanimité du jury, composé notamment du responsable immobilier de la Direction Production et Ingénierie, du directeur immobilier d’EDF, du directeur de l’accompagnement économique de Bure, du maire de Bure, ainsi que d’architectes de la Meuse et de la Haute Marne. Ce jury témoignait de notre volonté d’impliquer tout le monde. Nous avons choisi un concept avant de choisir un bâtiment. L’un des éléments déterminants a été l’intégration dans le paysage avec une réflexion englobant le bâti, la parcelle et les espaces environnants. Que diriez-vous de la collaboration avec Mobilitis ? GA : Nous avons retenu Mobilitis dans le cadre de l’appel d’offre lancé pour le choix de l’Assistant à Maîtrise d’Ouvrage. Nous avons été convaincu par les compétences de l’équipe présentée. Par la suite, nous avons apprécié la disponibilité de Mobilitis, son fonctionnement en mode projet qui a permis de travailler dans l’esprit d’un partenariat. Il y a eu une vraie symbiose entre les différents acteurs et une réelle adhésion au projet. Celui-ci comporte des enjeux stratégiques, avec des contraintes fortes et des échéances. La compréhension et le partage de ces enjeux sont essentiels à une bonne collaboration  |
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Interview de Umberto Napolitano, LAN Architecture, lauréat du concours |
| Comment avez-vous abordé le projet des Archives de Bures ? UN : Nous sommes partis d’une approche globale incluant à la fois les enjeux socioculturels, environnementaux, économiques, ainsi que le paysage et l’architecture. Il fallait en un seul geste répondre aux diverses exigences exprimées à la fois par EDF et par nous-mêmes après une analyse précise du lieu et du programme. Les principes de notre démarche sont de compacter et de minimiser les impacts. Nous avons ainsi orienté nos recherches vers une construction de 5 niveaux occupant une surface au sol d’environ 1400 m² avec une hauteur de 17,5 m, et une Superficie totale d’environ 7000 m². Cette approche nous nous permet de réaliser : 1) des économies importantes sur l’enveloppe du bâtiment, 2) une meilleure fonctionnalité traduisible par un nombre moindre de kilomètres parcourus par année, 3) un impact paysager négligeable (le point de vue étant très éloigné de la construction), 4) la possibilité d’utiliser le terrain vidé au maximum de l’emprise de la construction afin de gérer la récupération et le traitement des eaux sur site, 5) un bâtiment extrêmement performant en terme énergétique et environnemental, 6) la création d’un symbole représentatif d’une démarche inscrite dans le programme d’accompagnement économique de Meuse et de la Haute Marne. Quelle a été votre méthode pour intégrer le bâtiment dans le paysage ? UN : L’intégration dans ce paysage est une partition qui se joue à deux mains : - d'une part, l'agriculture : le respect de la nature productive du territoire, de sa vocation agricole, du caractère utilitaire des surfaces, - d'autre part, la géographie du lieu, ses logiques d'implantations, son équilibre entre surfaces extensives de culture et réserves boisées, ses directions, ses pentes. Un bâtiment d’archive se doit d’être un édifice à forte inertie donc « lourd ». La gestion rapide et aisée du site et l’efficacité optimum de stockage nous ont conduits à un plan simple et rationnel, dans une logique de projet qui se rapproche à la fois du bunker et du processus industriel. Mais comment rendre léger un objet massif ? Comment ne pas rompre avec la continuité du paysage naturel ? Pour renvoyer l’image d’un bâtiment léger, en mouvement et en rapport étroit avec le paysage environnant, avec ses champs et ses merlons boisés, nous avons proposé de superposer des plaques d’acier chromé découpées numériquement avec le bardage en béton couleur terre. Ainsi, l’enveloppe du bâtiment perd ses limites, réfléchit les couleurs environnantes, le changement des saisons. L’implantation et l’orientation du bâtiment s’appuient par ailleurs sur les sillons et les reliefs du terrain. Nous avons prévu une extension qui n’occasionnera aucune gêne pour l’ensemble du site. |
Comment avez-vous répondu aux objectifs de respect environnemental ? UN : Il fallait prendre en compte l’ambition environnementale de la maîtrise d’ouvrage, tout en répondant aux besoins spécifiques de conservation des documents techniques avec une température intérieure basse, un taux d’hygrométrie de 30 à 45% et un taux d’éclairement minimal. Nous nous sommes également fixé un niveau 0 en consommation d’énergie. Une telle démarche nécessite une stratégie passive très en amont de la conception, passant par la morphologie du bâtiment, son implantation, son orientation, sa matérialité et l’installation de systèmes permettant de minimiser les besoins énergétiques. Nous avons fait le choix d’un volume compact pour limiter au maximum les déperditions thermiques. Des brises-soleil protègent des rayonnements la façade vitrée des bureaux à l’ouest. L’enveloppe du bâtiment favorise une inertie optimale et limite les besoins de rafraîchissement, grâce aux matériaux utilisés et à la technique d’accroche du parement béton. Les fenêtres seront équipées de stores d’occultation et des triples vitrages à faible émissivité seront utilisés. Le microenvironnement intérieur ainsi créé maintient la température entre 15° et 17°, quelles que soient les variations extérieures. Pour la ventilation, le choix s’est porté sur un système double flux avec récupération de chaleur, ce qui permet de limiter la consommation d’énergie due au chauffage, mais aussi de garantir une bonne qualité hygiénique de l’air. Des luminaires à basse tension permettront une économie importante des apports internes. Les magasins seront également équipés de détecteurs de présence. L’énergie totale consommée par le bâtiment s’élève environ à 112 000 kWh / an. Afin de compenser ces dépenses, des panneaux photovoltaïques seront installés en toiture sur une surface de 1100 m². Cela représente une production de 116 000 kWh/an. Le bâtiment sera donc bien 0 énergie. La gestion de l’eau n’est pas oubliée non plus. Le site, isolé, n’est pas raccordé au réseau d’assainissement et de traitement des eaux usées, eaux de ruissellement sur les parkings polluées aux hydrocarbures ou eaux issues de la consommation quotidienne. La configuration du terrain et l’implantation du bâtiment permettent de mettre un place un système naturel d’épuration par lagunage à macrophytes. Cela consiste à établir un écoulement lent par gravité des eaux usées dans plusieurs bassins de rétention peu profonds, contenant un substrat perméable, comme des graviers, et dans lesquels sont plantés des végétaux adaptés qui agiront par phyto-épuration : lentilles d'eau, joncs, massettes, roseaux, iris, aulnes... Outre son aspect écologique, cette technique présente l’avantage de créer différents espaces végétaux pouvant être aménagés pour l’agrément. Les eaux de pluie propres récupérées en toiture seront stockées dans une cuve et réutilisées pour les sanitaires ou l’arrosage |
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| DOSSIER |
| Enjeux et méthode d’une valorisation immobilière pour les utilisateurs-propriétaires Interview de Thierry Pozzo, Directeur Général Adjoint Mobilitis Nombre d’entreprises et organismes publics disposent de biens immobiliers en propriété. Ces biens constituent une ressource qu’il faut faire vivre et exploiter. Les missions de leur gestionnaire visent trois objectifs : satisfaire les besoins d’usage, administrer les surplus et optimiser l’exploitation des potentialités de chaque site ou immeuble, c'est-à-dire valoriser. |
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| Quand faut-il songer à valoriser un bien ? TP : Un utilisateur-propriétaire doit s’interroger en permanence sur la potentialité de ses biens en exploitation. Il doit à la fois valider leur adéquation avec les besoins actuels et futurs de l’entreprise selon sa stratégie générale, et connaître les conditions de transformation et de valorisation. Un bien immobilier connaît des cycles de vie et sa valeur évolue par rapport à son marché. Il faut donc réévaluer fréquemment son positionnement. Connaître la valeur de l’ensemble de son patrimoine permet d’établir un business plan et de définir une stratégie générale de gestion : restructuration, externalisation, arbitrage, création de foncière… Rappelons aussi que dans le cadre de l’application des nouvelles normes comptables, les entreprises doivent obligatoirement procéder à des expertises détaillées de leurs biens immobiliers. Comment valorise-t-on un bien immobilier ? TP : Le b.a. ba d’une valorisation est de bien positionner l’immeuble sur son marché. Pour cela, on prend en compte sa localisation - zone urbaine ou périurbaine, région parisienne, province -, son accessibilité par les moyens de transports, son environnement, sa qualité intrinsèque - valeur architecturale, état, possibilités de transformation. Le bien doit être positionné dans l’espace, mais aussi dans le temps, car son environnement change. Après une première étape d’analyse complète, une deuxième étape consiste à élaborer des scénarios en croisant les informations collectées. A partir de plusieurs stratégies, on peut étudier des hypothèses de valorisation : usage, valeur, taux. Enfin, on établit des recommandations opérationnelles par comparaison des scénarios sur le chiffrage, le planning et surtout l’adéquation risque/rentabilité. Quels sont les risques d’une telle opération ? TP : Le temps constitue un facteur de risque. Ce risque peut être commercial, s’il se produit une inversion du marché. Il peut être également juridico-administratif en cas de mauvaise préparation de la dataroom, autrement dit le dossier technique. Dans le cas, fréquent, d’une cession, il faut projeter pour mesurer les risques du côté de l’acquéreur, puisque la transformation se fait généralement après la cession. |
La fiscalité de son côté, selon la transformation envisagée, peut constituer un levier de valorisation. Optimiser les conditions de cession nécessite ainsi d’avoir une vision précise de la valeur en l’état du bien et de sa valeur future après transformation. Quelles sont les conditions d’une valorisation efficace ? TP : Une bonne valorisation repose sur un bon concept, assorti du dispositif de montage adéquat. Une usine désaffectée peut être rasée pour donner place à un lotissement, mais aussi transformée en école, en bureaux, en musée… Un immeuble de bureaux bien restructuré peut être commercialisé à des loyers plus élevés, à moins qu’il ne soit restructuré pour offrir plus de Superficie ou transformé en vue d’un autre usage. Tout dépend encore une fois du potentiel du bâtiment et de son environnement. Pour élaborer ce concept et le mettre en œuvre, il est bien sûr indispensable de valoriser avec les bons outils techniques, juridiques et financiers en ne négligeant aucun de ces aspects. Et le business plan établi doit être suivi, réévalué selon les potentialités et les risques, les évolutions de marché. Pourquoi faire appel à un conseil extérieur pour procéder à une valorisation ? Valoriser un bien requiert une large palette de compétences : - des compétences techniques pour auditer l’immeuble, mesurer son coût d’occupation et évaluer des coûts de travaux ou de transformation, - des compétences juridiques pour analyser les baux et les conditions de libération, étudier le PLU, valider la solidité du montage, - la connaissance du marché immobilier pour comparer les valeurs de biens similaires, évaluer l’occupation, analyser le tissu économique environnant, les bilans promoteurs et les cash-flows. Les directions immobilières ne disposent pas toujours de l’ensemble des ressources et surtout du temps nécessaire à la constitution de la dataroom et à la mise en œuvre du montage. Faire appel à un conseil spécialisé présente d’autres bénéfices. Il s’agit d’un gage de fiabilité, d’autant plus important que les dossiers constitués doivent être défendus devant une direction générale ou un conseil d’administration. Cela permet également de garder la maîtrise de l’étude et le recul nécessaire à une bonne réflexion. Enfin, un spécialiste apporte une méthodologie et, par son expérience, de créativité dans la définition ou la validation de concepts  |
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| DERNIERES SIGNATURES |
| Areva Superficie : 25 000 m² Effectif : 1 300 postes Assistance à maîtrise d’ouvrage pour la conception et la réalisation des travaux d’aménagement |
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| Banque Accord Superficie : 7 200 m² Effectif : 800 postes Mission d’assistance globale au choix et à la négociation des conditions d’acquisition / de construction du futur siège |
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| CCI Versailles Val d’Oise Superficie : environ 11 000 m² répartis sur 5 sites Effectif : 328 postes Mission de conseil et d'assistance pour l’optimisation des surfaces, la réorganisation de l’implantation des services et la réalisation d'un programme de travaux de réaménagement |
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| CNP Superficie : 1 800 m² Effectif : 90 postes Mission d’assistance à la conception d’espaces de travail sur un plateau de bureau Tour Montparnasse |
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| Conseil général de l’Essonne Superficie : 70 000 m² Effectif : 2 500 postes Mission de conception d’un schéma directeur pour l’immobilier tertiaire en vue de standardiser les conditions d’occupation et d’optimiser les coûts |
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| CPCU – Compagnie Parisienne de Chauffage Urbain Superficie :1 000 m² Effectif : 100 personnes Accompagnement à la recherche de nouveaux locaux |
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| EDF Winterthur Superficie : 900 m² Conception et réalisation des espaces VIP au 31ème étage : salons, salles à manger, offices, accueil |
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| INA – Institut National de l’Audiovisuel Superficie : 4 bâtiments pour un total de 44 600 m², extension de 6 400 m², 7,3 ha terrain Effectif: 1 000 postes Étude de redéploiement de l’ensemble immobilier |
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| InfoPro Activité : communication et presse professionnelle Superficie : 10 000 m² Effectif : 750 postes Mission d’assistance à la réflexion immobilière : définition du cahier des charges, études d’opportunités, aide à la décision. |
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| L’Humanité Superficie : 5 900 m² Effectif : 290 postes Mission d’accompagnement à la relocalisation du siège : programmation, études d’implantation et space-planning, gestion du mobilier, pilotage des transferts |
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| OPAC Saint-Denis Superficie : 2 200 m² Effectif : 140 postes Etude capacitaire dans la perspective d’un regroupement de sites, programmation et études d’implantation |
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| Plastic Omnium Superficie : 30 000 m² Mission de valorisation d’un patrimoine immobilier |
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| Plaine Commune Mission de conseil et réalisation d’un guide opérationnel pour la relance de cinq ZAE dans l’Essonne |
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| Logirep Polylogis Superficie : 3 000 m² Effectif : 175 postes Mission d’assistance pour le réaménagement du siège social, programmation, études d’implantation, maîtrise d’œuvre d’exécution, gestion du mobilier, pilotage du transfert |
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| Ville de Bry-sur-Marne Mission de valorisation d’un site de 7 ha |
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